VRE: Thời cơ đến trong xu hướng bán lẻ mới

Recommendation

Recommendation Guide

  • Buy
  • Hold
  • Sell

Hơn 1 năm trở lại đây, ngành bán lẻ Mỹ đã chứng kiến liên tiếp 2 thương vụ phá sản của những tên tuổi hàng đầu là Sears và Toy R Us.

Thủ phạm là ai?

Có lẽ cái tên được nhắc đến nhiều nhất trong thời gian qua là “Thương mại điện tử”.

Số đông cho rằng những cửa hàng vật lý sớm muộn cũng biến mất và bị thay thế hoàn toàn bởi các cửa hàng trực tuyến.

Trở lại với Vincom Retail (VRE) – Nhà phát triển bất động sản bán lẻ hàng đầu Việt Nam, thuộc tập đoàn Vingroup.

VRE hiện đang sở hữu 66 trung tâm thương mại hoạt động tại 38 tỉnh, thành phố trên toàn quốc, với 4 dòng thương hiệu chính đã rất quen thuộc với người dân Việt Nam, đó là:

  • Vincom Megamall
  • Vincom Center
  • Vincom Plaza
  • Vincom +

Hoạt động kinh doanh cốt lõi là cho thuê mặt bằng bán lẻ.

Không ít nhà đầu tư đang đặt câu hỏi cho số phận của VRE: “Liệu rằng các nhà bán lẻ toàn cầu có còn mặn mà với hệ thống cửa hàng vật lý?”

Thực tế, các nhà bán lẻ toàn cầu lại đang coi Đông Nam Á là điểm đến lý tưởng để thử nghiệm mô hình mới: Bán lẻ đa kênh (Omni Chanel).

Đó là sự kết hợp giữa các cửa hàng trực tuyến và vật lý nhằm mang đến cho người tiêu dùng sự tiện lợi và những trải nghiệm thú vị.

Tại sao lại là Đông Nam Á?

Tiêu dùng nội địa vẫn tiếp tục gia tăng ở Đông Nam Á do đô thị hóa, cùng sự tăng trưởng mạnh mẽ số hộ gia đình thuộc tầng lớp trung lưu.

Trong khi bán lẻ trực tuyến chiếm 30% doanh số bán lẻ ở Trung Quốc, thì ở Đông Nam Á hiện chỉ là 5%.

Bởi mua sắm vẫn được coi là một hình thức thư giãn, và người tiêu dùng ưa thích việc trải nghiệm sản phẩm thực tế hơn là thông qua mua sắm online.

Cùng với dân số trẻ và am hiểu công nghệ là những lý do đang thực sự thu hút các nhà bán lẻ toàn cầu đến với Đông Nam Á.

Xu hướng mới đã bắt đầu hay chưa?

Theo báo cáo của Johns Lang Lasalle về thị trường bất động sản Đông Nam Á năm 2019, cho biết một số nhà bán lẻ đang mở rộng thị phần ở Đông Nam Á:

  • Uniqlo – dự kiến tăng gấp đôi số cửa hàng tại Đông Nam Á lên 400 cửa hàng vào năm 2022. Sau Thái Lan, Malaysia, Philippines thì điểm đến tiếp theo sẽ là Việt Nam.
  • IKEA – đặt mục tiêu tăng gấp đôi doanh thu và gia nhập thị trường Đông Nam Á trong vài năm tới. Hiện nay, cửa hàng IKEA tại Manila (hợp tác với SM Group) dự kiến sẽ là cửa hàng lớn nhất thế giới. IKEA cũng đang có kế hoạch mở chuỗi showroom tại Hà Nội.
  • Sự kết hợp của JD.com với Central Group (Thailand) hay Alibaba với các chuỗi bán lẻ tại Đông Nam Á là minh chứng rõ nét cho mô hình bán lẻ đa kênh và sự chuyển dịch của các nhà bán lẻ về khu vực Đông Nam Á.

Như vậy xu hướng tiêu dùng tại các TTTM ở Việt Nam trong tương lai như  thế nào và tác động đến VRE như thế nào…

…là 2 vấn đề quan trọng nhất mà các độc giả cần trả lời được ở thời điểm này.

 Xu hướng tiêu dùng tại các TTTM ở Việt Nam trong tương lai?

Quan điểm

Chúng tôi cho rằng tiêu dùng tại các TTTM là xu hướng tất yếu của bán lẻ hiện đại.

Đặc biệt với tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình 6%/năm trong nhiều năm qua, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó, thậm chí có thể bùng nổ mạnh mẽ.

Tại sao?

Tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam ngày càng tăng nhanh cùng với sự chiếm lĩnh trong cấu trúc bán lẻ hiện đại của mô hình TTTM cho thấy rõ tính thiết yếu của mô hình này.

Bên cạnh đó, GoValue cho rằng xu hướng tiêu dùng tại TTTM mới chỉ khởi đầu tại Việt Nam bởi 3 yếu tố sau đây:

  • Mật độ bán lẻ còn thấp so với các nước trong khu vực.
  • Việt Nam sở hữu cơ cấu dân số vàng.
  • Số lượng tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh.

Vì sao bạn cần quan tâm?

Hoạt động kinh doanh cốt lõi của VRE là cho thuê mặt bằng bán lẻ tại các TTTM.

Do đó, điều quan trọng là…

Người tiêu dùng có đến các TTTM để mua sắm và tiêu dùng trong tương lai hay không?

Tính thiết yếu của mô hình bán lẻ TTTM trong quá trình đô thị hóa

Đô thị hóa đồng nghĩa chúng ta đang hòa mình vào cuộc sống hiện đại với nhịp sống hối hả.

Những khu chợ cóc, cửa hàng nhỏ lẻ dần được thay thế bằng các TTTM.

Bạn không còn phải di chuyển đến nhiều nơi cho mỗi nhu cầu giải trí, mua sắm, làm đẹp, chăm sóc sức khỏe…

“Tất cả trong một” là thứ mà mô hình TTTM mang đến và thay đổi hoàn toàn thói quen tiêu dùng của bạn.

Một mô hình lý tưởng cho cuộc sống hiện đại nhanh chóng và tiện lợi hơn.

Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng

Thực tế chứng minh, không quốc gia nào đạt được thu nhập cao và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ mà không trải qua đô thị hóa.

Hầu hết mọi quốc gia phải đạt tỷ lệ đô thị hóa tối thiểu là 50% trước khi đạt được vị thế đầy đủ của một quốc gia có thu nhập trung bình.

Chính vì vậy đô thị hóa là yếu tố trọng tâm trong chiến lược tăng trưởng kinh tế của Việt Nam.

Nguồn: World Bank

Tỷ lệ dân cư đô thị Việt Nam năm 2017 mới đạt 35.21%, thấp nhất so với các nước cùng khu vực.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của World Bank năm 2015, tốc độ đô thị hoá tại Việt Nam đạt mức 2,8%/năm.

Tốc độ đô thị hoá tăng nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á và cao hơn tốc độ đô thị hóa toàn cầu hàng năm là 2,1%.

Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhanh trong 10 – 15 năm nữa. Giai đoạn 2020-2025, dự kiến có gần 50% dân số Việt Nam sống ở khu vực thành thị.

Trung tâm thương mại chiếm lĩnh cấu trúc bán lẻ hiện đại

Một thực tế không thể phủ nhận là các TTTM đang chiếm lĩnh áp đảo trong cấu trúc bán lẻ hiện đại tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Theo thống kê của JLL năm 2018 về tổng diện tích bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM, TTTM đang chiếm tỷ trọng lớn nhất, lần lượt là 80.8% và 50.5%.

Tại Hà Nội…

…và Tp HCM:

So với thời điểm năm 2010, diện tích bán lẻ TTTM năm 2018 tăng trưởng mạnh mẽ so với các mô hình bán lẻ khác.

Điều này càng khẳng định rõ hơn tính phù hợp của việc phát triển mô hình bán lẻ TTTM tại các đô thị hiện đại.

Xu hướng tiêu dùng tại TTTM mới chỉ khởi đầu tại Việt Nam

Những số liệu cụ thể sau đây là minh chứng rõ nét cho thấy ngành bất động sản bán lẻ tại Việt Nam vẫn còn rất tiềm năng.

Mật độ bán lẻ còn thấp so với các nước trong khu vực

Tại Việt Nam, mật độ bán lẻ còn ở mức thấp so với khu vực do đó tiềm năng phát triển bất động sản bán lẻ là rất lớn.

Theo báo cáo của Savills năm 2017, mật độ diện tích sàn bán lẻ xây dựng trên đầu người tại Hà Nội và TP.HCM của Việt Nam chỉ đạt 0.17 m2/người và 0.13 m2/người.

Trong khi đó của Bangkok (Thái Lan) là 0.89 m2/người và của Singapore là 0.75 m2/người.

Việt Nam sở hữu cơ cấu dân số vàng

Việt Nam là một quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số khá cao so với các nước trong khu vực và trên thế giới.

Với dân số tăng mạnh từ 88 triệu người năm 2010 lên đến 96.49 triệu người trong năm 2018, Việt Nam có dân số đông thứ 3 tại khu vực Đông Nam Á và thứ 14 trên thế giới.

Trong cơ cấu dân số Việt Nam, tỷ trọng dân số trẻ trong độ tuổi lao động luôn chiếm trên 50% và có xu hướng tăng dần trong những năm gần đây.

Độ tuổi trung bình dân số Việt Nam năm 2018 là 31.7 tương đối trẻ trong khu vực Đông Nam Á.

Nguồn: Euromonitor

Tăng trưởng dân số, đặc biệt là dân số trẻ trong độ tuổi lao động là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội, trong đó có nhu cầu mua sắm và tiêu dùng.

Số lượng tầng lớp trung lưu ngày càng tăng mạnh

Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực.

Năm 2018 đạt 2.532 USD, thấp hơn so với Philippines và Thái Lan lần lượt là 22,8% và 189,1%.

Điều này cho thấy thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam sẽ có tiềm năng tăng trưởng cao trong những năm tiếp theo.

Nguồn: Euromonitor

Báo cáo của BCG, tầng lớp trung lưu và giàu có của Việt Nam – được định nghĩa bởi thu nhập hàng tháng là 15 triệu đồng (714 USD trở lên) sẽ tăng gấp đôi từ năm 2012 lên 33 triệu người, chiếm khoảng một phần ba dân số vào năm 2020.

Nghiên cứu cũng cho thấy tốc độ tăng trưởng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam nhanh nhất ở khu vực Đông Nam Á.

Bên cạnh đó, số hộ gia đình có thu nhập 25.000 USD/năm của Việt Nam dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh, với CAGR đạt 13,1% trong giai đoạn 2017 – 2021 và đạt mức khoảng 600.000 hộ gia đình năm 2021.

Sự gia tăng của tầng lớp trung lưu là động lực lớn cho việc tăng chi tiêu và mua sắm và qua đó tác động tích cực đến thị trường bán lẻ hiện đại.

Khả năng sinh lợi của VRE có còn cải thiện được hay không?

Tỷ lệ ROE của VRE hiện tại đang duy trì ở mức khá thấp, chỉ đạt mức trung bình 8.4% trong 2 năm gần đây và giảm so với đỉnh 12.32% năm 2016.

Tuy nhiên tôi cho rằng VRE vẫn còn nhiều tiềm năng để cải thiện khả năng sinh lợi, cụ thể là tỷ lệ ROE trong tương lai, vì:

  • Giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực ngoài trung tâm vẫn còn rất thấp so với khu vực trung tâm
  • Tỷ lệ lấp đầy của VRE vẫn còn dư địa để cải thiện, từ đó làm tăng khả năng sinh lợi trên tài sản.

Giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực ngoài trung tâm vẫn còn rất thấp so với khu vực trung tâm

Giá thuê tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM hiện tại đang cao hơn Bangkok và Manila.

Tuy vậy tỷ lệ trống ở 2 khu vực này vẫn duy trì ở mức thấp dưới 1% tại Hà Nội và 3% tại TP.HCM.

Hai lý do chính là…

  • Nguồn cung khan hiếm do thiếu hụt quỹ đất xây dựng tại các vị trí đắc địa khu trung tâm.
  • Nhu cầu mở rộng thị phần của các nhãn hàng quốc tế.

Điều này cho thấy các thương hiệu quốc tể sẵn sàng trả một mức giá cao để thuê mặt bằng TTTM có vị trí đắc địa ở các thành phố lớn.

Tuy nhiên…

Chính sự thiếu hụt nguồn cung tại khu vực trung tâm sẽ thúc đẩy nhu cầu mặt bằng bán lẻ ở khu vực ngoài trung tâm và tại các tỉnh thành khác.

Nguồn: Colliers International, CBRE

Giá thuê mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm và tỉnh thành khác đang thấp hơn 3-4 lần so với khu vực trung tâm.

Mức giá này là hấp dẫn với các nhãn hàng bán lẻ muốn mở rộng thị phần với chi phí thấp, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt tại các vị trí ở trung tâm.

Trong tương lai, các dự án của VRE sẽ tiếp tục phát triển ở khu vực ngoài trung tâm và một số tỉnh thành khác như 3 đại đô thị VinCity, Hải Phòng, Bắc Ninh…

Tôi cho rằng với quỹ đất đẹp cùng vị thế nhà phát triển bất động sản bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam mức giá chào thuê của VRE sẽ cao hơn mức trung bình của thị trường.

Tỷ lệ lấp đầy của VRE vẫn còn có thể cải thiện

Trong năm 2017, tỷ lệ lấp đầy của VRE đạt 89% trên tổng số 1.1 triệu m2 (Net Leaseable Area – NLA).

Nếu tính trung bình 5 năm trở lại đây, tỷ lệ này chỉ đạt ở mức 83.1%.

Theo quan sát của chúng tôi tỷ lệ lấp đầy của 2 nhà phát triển bất động sản bán lẻ hàng đầu tại Philippines và Thailand năm 2017 đều đạt mức trên 90%

Vincom Retail (Vietnam)

SM Prime

(Philippines)

CPN

(Thailand)

Tỷ lệ lấp đầy (2017)

89%

94%

92%

Diện tích bán lẻ (m2)

1.1 triệu (NLA)

9.4 triệu (GFA)

1.6 triệu (NLA)

Dân số quốc gia (2017)

95.54 triệu người

104.9 triệu người

69.04 triệu người

Điều đó có nghĩa…

VRE vẫn còn tiềm năng cải thiện tỷ lệ lấp đầy, qua đó cải thiện doanh thu từ hoạt động cho thuê.

Bottom line?

GoValue cho rằng tỷ lệ lấp đầy của VRE trong giai đoạn 2019-2021 có thể duy trì ở mức 87.8%, qua đó giúp cải thiện tỷ lệ ROE trong giai đoạn này đạt tối thiểu 10.3%.

Tiềm năng tăng trưởng của VRE là khá rõ ràng, tuy nhiên câu hỏi đặt ra là…

VRE hiện tại đắt hay rẻ?

Với vị thế đầu ngành bất động sản bán lẻ tại Việt Nam, VRE đang được định giá “đắt” hơn tương đối so với trung bình ngành trong khu vực Đông Nam Á.

Theo số liệu GoValue tổng hợp, P/B của VRE là 2.45 cao hơn mức trung bình ngành là 1.51. Cho ROE hiện tại là 8.4% đang nhỏ hơn so với trung bình ngành là 9.5%.

Thị trường sẵn sàng trả mức giá cao cho VRE giống như CPN (Thailand) và SM Prime (Philippines) cùng vị thế số 1 tại 2 đất nước này.

3 kịch bản định giá của GoValue

Chúng tôi định giá VRE trong khoảng 15.364 – 33.834 đồng/cp dựa trên 3 kịch bản:

Giá trị 1 cổ phiếu

Tăng trưởng m2 sàn bán lẻ 2018-2021 CAGRTỷ lệ lấp đầy 2019-2021

Giá thuê bình quân 2019-2021 (USD/m2/tháng)

#Base

33.834

19.67%87.8%

16.93

#Conservative

22.323

15.91%86%

16.16

#Worst

15.364

13.71%84.3%

15.83

#Base: Trong điều kiện thuận lợi, VRE đạt kế hoạch tăng trưởng số m2 sàn bán lẻ 2018-2021 là 19.67% CAGR với tỷ lệ lấp đầy 87.8% và giá thuê bình quân tăng 10% so với giá thuê bình quân giai đoạn 2014-2017 đạt 16.93 USD/m2/tháng.

#Conservative: Ở kịch bản thận trọng hơn, chúng tôi cho rằng VRE sẽ tăng trưởng số m2 sàn bán lẻ 2018-2021 là 15.91% với tỷ lệ lấp đầy 86% và giá thuê bình quân chỉ tăng 5% so với giá thuê bình quân giai đoạn 2014-2017 đạt 16.16 USD/m2/tháng.

#Worst: Kịch bản tệ nhất, VRE chỉ tăng trưởng số m2 sàn bán lẻ ở mức 13.71% với tỷ lệ lấp đầy 84.3% và giá thuê bình quân 15.83 USD/m2/tháng.

Mức giá hiện tại khoảng 32.100 đồng/cp đang cao hơn kịch bản #Conservative của GoValue đồng thời đắt hơn tương đối so với trung bình ngành khu vực Đông Nam Á.

Mặc dù tiềm năng đối với VRE lúc này là rất lớn nhưng tôi cho rằng mức biên an toàn hiện tại không đủ lớn để tham gia.

Tại thời điểm này bạn chỉ nên OBSERVE (QUAN SÁT) đối với cổ phiếu VRE.

GoValue sẽ có thông báo khuyến nghị BUY (MUA) chi tiết đối với VRE khi mức giá và thời điểm phù hợp.

  •  
    251
    Shares
  • 217
  • 34
  •  

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

3 file excel phân tích & định giá

cổ phiếu (TEMPLATE)

FREE

1. Phân tích Dupont

2. Định giá cổ phiếu theo công thức Benjamin Graham

3. Định giá cổ phiếu theo phương pháp DCF

(Bỏ qua) Tôi không muốn nhận file!